Thời gian gần đây, nhiều dự án căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh diễn ra tình trạng cư dân mua và đã vào sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu).
Cùng với đó, không ít trường hợp “dở khóc, dở cười” khi mua phải đất nền thuộc “dự án ma,” vừa mất tiền, vừa không xây dựng được trên chính khu đất đã mua.
Thực trạng này đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố, làm xấu diện mạo quy hoạch đô thị, cũng như gây mất niềm tin của khách hàng, gây mất an ninh trật tự địa phương.
TTXVN có loạt bài nhìn lại những sự vụ nổi cộm gần đây để nhận diện nguyên nhân, cũng như đi tìm các giải pháp tháo gỡ, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà./.
Mòn mỏi chờ cấp sổ
Nhận phòng, dọn đồ vào ở hơn 11 năm nay, nhưng Giấy chứng nhận quyền sở hữu không thấy đâu, nhiều năm liền khiếu nại chủ đầu tư cho đến “gõ cửa” các cơ quan quản lý nhà nước nhưng vẫn không thấy kết quả. Câu chuyện này diễn ra tại dự án chung cư Minh Thành (quận 7), chung cư An Gia Star (Bình Tân).
“Đá” trách nhiệm
Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại xuất nhập khẩu dịch vụ Minh Thành (gọi tắt là Công ty Minh Thành) đã được Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa chỉ 259 Lê Văn Lương, quận 7 với diện tích hơn 4,2ha để xây dựng chung cư Minh Thành từ việc trúng đấu giá.
Chung cư xây dựng đã xong, người dân đã vào ở hơn 11 năm nay nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng quyền sở hữu mà một trong nhiều nguyên nhân là chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và sự không thống nhất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của các sở, ngành liên quan.
Cụ thể, thông tin về việc định giá tài chính, vào tháng 1/2018 Cục Thuế thành phố cho rằng, hồ sơ dự án không đủ cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính do sự không thống nhất giữa diện tích được chuyển đổi từ quyết định của Ủy ban Nhân dân thành phố (1.968m2), xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường (1.831m2) và của Chi cục Thuế quận 7 (thu thuế đối với 2.146m2 đất ở và 1.890 m2 diện tích nhà kho).
Chung cư xây dựng đã xong, người dân đã vào ở hơn 11 năm nay nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng quyền sở hữu mà một trong nhiều nguyên nhân là chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và sự không thống nhất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của các sở, ngành liên quan.
Từ đó, Cục Thuế đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố xác định cụ thể cụ thể loại đất, thời hạn, hình thức sử dụng đất của khu đất trước khi chuyển mục đích sử dụng, diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, số tiền mà Công ty Minh Thành đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khu đất.
Đến tháng 2/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố có văn bản số 1706/STNMT-QLĐ gửi Cục Thuế và Sở Tài chính thành phố về vấn đề nêu trên.
Theo đó Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, Công ty Minh Thành là đơn vị trúng đấu giá khu đất 259 Lê Văn Lương (có nguồn gốc sử dụng làm nhà kho) và đã kê khai và nộp lệ phí trước bạ và đã được đăng bộ.
Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Tài chính căn cứ nguồn gốc sử dụng đất nêu trên để xác định số tiền mà Công ty Minh Thành được khấu trừ để Cục Thuế cấn trừ trong trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, trong văn bản nói trên, Sở Tài nguyên và Môi trường không khẳng định quan điểm rõ ràng về các đề nghị mà Cục Thuế thành phố đưa ra, ngược lại chỉ viện dẫn một trường hợp tương tự như Công ty Minh Thành đã được Ủy ban Nhân dân thành phố cho phép không phải thực hiện thêm nghĩa vụ tài chính, để từ đó đề nghị Cục Thuế xem xét và giải quyết cho trường hợp Công ty Minh Thành.
Điều này tiếp tục dẫn tới việc “đôi co” giữa các bên khi vào tháng 4/2018 Cục Thuế thành phố có Công văn số 2690/CT-KTTĐ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, tiếp tục đề nghị đơn vị này xác định rõ mục đích sử dụng đất, diện tích đất tương ứng khi chuyển mục đích sử dụng đất ở và xác định rõ diện tích chuyển mục đích sử dụng là bao nhiêu, hệ số sử dụng đất và văn bản của cơ quan tài chính xác định số tiền mà Công ty Minh Thành đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất được trừ.
Từ đó đến nay, mọi sự vẫn rơi vào “im lặng” và người dân vẫn “ngóng” việc ra sổ. Bản thân chủ đầu tư cũng không phải biết làm gì hơn ngoài việc chờ hướng dẫn từ cơ quan chức năng.
Hiện chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất khu đất cho ngân hàng. Trao đổi với phóng viên, đại diện chủ đầu tư cho biết, để giải quyết việc cấp sổ cho người dân, công ty đã lên phương án giải chấp và chuẩn bị nguồn tiền. Tuy nhiên, vấn đề còn lại là sự thống nhất giải quyết giữa các sở, ngành liên quan của thành phố.
Tại dự án này, chủ đầu tư đã xây vượt 1 tầng (thiết kế được duyệt 15 tầng nhưng xây đến tầng 16) và đã bị Ủy ban Nhân dân quận 7 ban hành quyết định xử phạt.
“Viễn cảnh 120 căn hộ tại dự án được cấp giấy công nhận chủ quyền càng trở nên xa vời. Trong khi đó, một số căn hộ chuyển nhượng, bán đi bán lại 4, 5 lần mà không sang tên được. Người dân sinh sống tại đây đang gặp nhiều bất tiện trong các giao dịch cũng như sinh hoạt,” ông Nguyễn Anh Huy, cư dân tại chung cư Minh Thành cho biết.
Trong diễn biến mới nhất, vào tháng 5/2020 vừa qua, Sở Xây dựng chủ trì cuộc họp với một số sở, ngành, Ban Quản trị chung cư Minh Thành nhưng vẫn chưa tìm ra phương án giải quyết cuối cùng, mà vẫn đang phải chờ việc rà soát cũng như các phương án đề xuất theo quy trình từ quận 7 cho đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế thành phố.
“Điệp khúc” hứa
Một trường hợp tương tự khi cơ quan quản lý nhà nước xác định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người dân là tại chung cư An Gia Star, quận Bình Tân.
Nhiều cư dân tại chung cư An Gia Star, quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh do Công ty An Gia làm chủ đầu tư phản ánh việc chậm bàn giao Giấy chứng nhận chủ quyền căn hộ.
Từ năm 2015, họ mua căn hộ với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (gọi tắt là Công ty An Gia), đến năm 2017 có thông báo nhận bàn giao căn hộ.
Tuy nhiên từ đó đến nay, chủ đầu tư vẫn không bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo hợp đồng khiến việc mua bán căn hộ, thế chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn.
Sau nhiều lần khiếu nại, gửi đơn khắp nơi, đến cuối tháng 7/2020 vừa qua, đại diện chủ đầu tư đã họp bàn và đưa ra lộ trình hoàn tất thủ tục pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.
Theo đó, Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng Tân Bình (gọi tắt là Công ty Tân Bình) là chủ đầu tư dự án khu dân cư phường Tân Tạo, quận Bình Tân (bao gồm chung cư Tân Mai và chung cư The Star, về sau đổi thành chung cư An Gia Star).
Năm 2015, Công ty Tân Bình đã chuyển nhượng lại dự án The Star cho Công ty An Gia và trước thời điểm đó đã đóng đầy đủ tiền sử dụng đất cho toàn thể dự án.
Tuy nhiên, sau đó cơ quan Nhà nước đã ban hành quyết định truy thu thuế do xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cho tầng hầm (hơn 1.223 m2) do Công ty Tân Bình chưa đóng.
Đến tháng 9/2019, Công ty An Gia đã đề xuất chịu đóng tiền truy thu, tiền sử dụng đất bổ sung…, nhưng Công ty Tân Bình không đồng ý và cho biết đến khoảng đầu tháng 11/2020, Công ty Tân Bình sẽ có kết quả giải quyết cuối cùng.
“Nếu đến tháng 11/2020 Công ty Tân Bình có được kết quả khả quan thì Công ty An Gia sẽ xem xét phương án hỗ trợ một phần phí quản lý cho cư dân cũng như các chi phí sử dụng tiện ích khác. Công ty An Gia cũng sẽ thực hiện các thủ tục thanh toán cũng như mọi chi phí thủ tục pháp lý cho dự án và sẽ báo cáo tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đến các cư dân,” lãnh đạo Công ty An Gia cho biết.
Trong khi đó, tại đường Tô Ngọc Vân, quận Thủ Đức, nhiều khách hàng cũng đang ngóng chờ việc cấp Giấy chứng nhận chủ quyền tại dự án Thăng Long Home (quy mô 215 căn nhà liên kế thấp tầng, 598 căn chung cư).
Theo ông Trần Mặc Khách, Trưởng ban đại diện cư dân, tại dự án phát sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng. Đến thời điểm hiện nay đã quá thời hạn nhưng cư dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Trong quá trình mua bán, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Hưng Phú Invest đã thu quá 95% giá trị hợp đồng được quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản.
Ngoài ra, trong quá trình cư dân vào sinh sống, đơn vị phát triển dự án đã thu phí quản lý 4.500 đồng/m2/tháng sau đó điều chỉnh lên 10.000 đồng/m2/tháng nhưng không giải thích rõ việc sử dụng vào mục đích gì.
Nhiều hạng mục của dự án chưa hoàn thiện như vỉa hè, hệ thống thoát nước, thậm chí hệ thống xử lý nước thải, hồ cảnh quan, nhà trẻ chưa xây dựng, trong khi đã đưa cư dân vào sinh sống từ 2 năm nay. Chủ đầu tư đặt ra “Trung tâm dịch vụ cư dân” để thu tiền cư dân trong dự án khi chưa được sự đồng thuận của đại đa số cư dân…
Trao đổi với phóng viên, đại diện chủ đầu tư cho biết, từ tháng 3/2019, công ty nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố và đến tháng 2/2020 mới nhận được thông báo việc kiểm tra hiện trạng.
Theo kế hoạch trong tháng 8/2020 sẽ cấp Giấy chứng nhận đợt 1 cho 105 căn số còn lại sẽ cấp trong tháng 12/2020. Đối với việc thực hiện quy hoạch 16m đối với đường nội khu số 1, do chính quyền địa phương chưa bàn giao mặt bằng phần nằm ngoài ranh dự án để chủ đầu tư thực hiện mặc dù công ty đã nhiều lần phản ánh.
Như vậy, cư dân tại đây vẫn đang sống trong “điệp khúc” hứa về việc cấp Giấy chứng nhận chủ quyền mà đáng lẽ điều này đã phải được thực hiện từ lâu. Quyền lợi chính đáng của khách hàng, như vậy đã không được tôn trọng và đảm bảo./.
“Bóng ma” dự án đất nền
Im ắng được một thời gian ngắn sau việc xử lý hình sự Công ty Alibaba rao bán khống dự án đất nền, thời gian gần đây tại Thành phố Hồ Chí Minh, “bóng ma” dự án đất nền lại hiện diện, dù tính chất và quy mô không như các sự vụ trước đó, nhưng thực sự đang gây tâm lý lo lắng cho người dân, cũng như tiềm ẩn rủi ro đối với sự phát triển của thị trường bất động sản thành phố.
Xử lý hình sự
Vừa qua, Cơ quan cảnh sát điều tra, Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã thi hành lệnh bắt bị can để tạm giam đối với bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc (sinh năm 1980, quê quán Long An) là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Địa ốc Bất động sản Thiên Ân Phát (gọi tắt là Công ty Thiên Ân Phát) để điều tra về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan đến việc rao bán các dự án đất nền “ma” trên địa bàn thành phố.
“Bóng ma” dự án đất nền lại hiện diện thực sự đang gây tâm lý lo lắng cho người dân, cũng như tiềm ẩn rủi ro đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Từ năm 2018, bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, Giám đốc Công ty Thiên Ân Phát bị khách tố cáo hành vi lừa đảo, bán đất nền “ma” tại khu vực đường Bưng Ông Thoàn, Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, thậm chí còn bán một nền đất cho nhiều người.
Đơn cử, bà Nguyễn Thanh Thúy (ngụ quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh) tìm hiểu mua đất nền và nhận được lời mời từ các đối tượng môi giới mua lô đất tại cái gọi là dự án “Nguyễn Xiển 3 – Happy Riverside” ở quận 9.
Sau đó bà Nguyễn Thanh Thúy đặt cọc 1 tỷ đồng và ký kết trực tiếp với Công ty Thiên Ân Phát. Tuy nhiên sau đó, Công ty Thiên Ân Phát không bàn giao nền đất. Liên hệ với cơ quan chức năng của quận 9, bà Thuý mới biết không tồn tại dự án, khu đất chưa thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích.
Không chỉ bà Nguyễn Thanh Thuý mà còn một số khách hàng cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, thậm chí chỉ một lô đất nhưng Công ty Thiên Ân Phát đã bán cho nhiều người. Hiện nay các khu đất được Công ty Thiên Ân Phát rao bán hiện đã được cơ quan ngăn chặn giao dịch để phục vụ việc điều tra.
Trước đó, Công an Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã khởi tố vụ án đối với một số đối tượng liên quan đến việc lừa bán đến nền trong “dự án ma” trên địa bàn như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Phi Long, Công ty cổ phần Kim Home Land…
Vì lợi nhuận, các đối tượng đã tự vẽ ra dự án đất nền từ các khu đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đất trong khu quy hoạch, sau đó đặt ra các tên gọi “mỹ miều” rồi ký đặt cọc với khách hàng, hứa hẹn sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý, bàn giao đất nhưng không thực hiện được, dẫn tới bị khiếu nại, tố cáo.
“Đem con bỏ chợ”
Tại huyện Bình Chánh, dự án Trung tâm thương mại tại Tân Nhựt đang trở thành “điểm nóng” khi xảy ra nhiều vi phạm nghiêm trọng về pháp luật đất đai và xây dựng.
Nguy hại hơn, hàng trăm người mua đất cất nhà tại dự án đang trong tình trạng không được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền, không có giấy phép xây dựng, thậm chí là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.
Qua kiểm tra, Thanh tra Sở Xây dựng thành phố đã phát hiện và kết luận hàng loạt sai phạm tại dự án. Theo bản Kết luận số 2904/KL-SXD-TT của Thanh tra Xây dựng, dự án khu dân cư trung tâm thương mại tại xã Tân Nhựt do Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại Dịch vụ Huỳnh Thông (gọi tắt là Công ty Huỳnh Thông) làm chủ đầu tư có quy mô gần 12,4ha gồm 662 nhà liên kề.
Đến thời điểm thanh tra, chủ đầu tư chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất thực hiện dự án nhà ở, chưa thực hiện các quy định về phê duyệt, thẩm định dự án nhưng vẫn xây dựng trên diện tích đất ở 6,9ha với 222 căn bán cho khách hàng và 2 hạng mục là bể bơi, nhà điều hành, vi phạm Luật Xây dựng 2003 và Luật Nhà ở năm 2005.
Công ty Huỳnh Thông xây dựng nhà ở trên phần đất nông nghiệp khi chưa được Ủy ban Nhân dân thành phố giao đất, để đầu tư dự án, vi phạm nghiêm trọng các quy định về sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003.
Cùng với đó, chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trước khi các cơ quan chức năng giao đất, phê duyệt dự án.
Năm 2010, Ủy ban Nhân dân thành phố giao đất cho chủ đầu tư để xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án. Đây là dự án phát triển nhà ở, phải thực hiện theo quy định Luật Nhà ở 2005 nhưng chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định là xây nhà để bán mà phân lô bán nền đất nông nghiệp. Đây là hành vi bị cấm trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Đáng chú ý, chủ đầu tư còn bán cùng một nền đất cho một cá nhân và một công ty, có hành vi lừa dối khách hàng trong khi đất vẫn còn là đất nông nghiệp.
Chủ đầu tư còn thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng từ các hộ dân tại ngân hàng nhưng vẫn bán 200 nền đất và 1 nền đất xây dựng trung tâm thương mại cho công ty khác và cho người dân. Theo Thanh tra Sở Xây dựng, hành vi này có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản.”
Ngoài ra, Công ty Huỳnh Thông còn vi phạm về bàn giao mặt bằng, cột mốc, chưa hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng (đến thời điểm thanh tra chỉ mới bồi thường được 92% với diện tích hơn 11,4ha/12,4ha).
Chủ đầu tư chưa thẩm định, xác định giá trị tài sản, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (chưa nộp tiền sử dụng đất) nhưng vẫn tổ chức thi công, bán nền đất tại dự án là vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở, vi phạm pháp luật đất đai.
Từ kết quả thanh tra nói trên, Giám đốc Sở Xây dựng kiến nghị Ủy ban Nhân dân thành phố giao Giám đốc Công an thành phố tiến hành rà soát hành vi vi phạm pháp luật của chủ đầu tư trong việc kinh doanh bất động sản tại dự án, có dấu hiệu “Cố ý chiếm đoạt tài sản,” “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” của khách hàng.
Kết luận của Thanh tra Sở Xây dựng là vậy, nhưng theo Ủy ban Nhân dân huyện Bình Chánh, việc xác định hành vi và xử lý vi phạm trong lĩnh vực của Thanh tra Sở Xây dựng là chưa thống nhất và không phù hợp với quy định pháp luật về đất đai; trong đó, có căn cứ để xác định loại đất.“Thanh tra Sở Xây dụng cho rằng, tại dự án có 36 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng khi xây dựng trên đất nông nghiệp (chưa chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở). Nhưng hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố tại Văn bản số 2925/STN-QLĐ ngày 22/6/2020 lại xác định, loại đất đối với dự án Trung tâm thương mại Tân Nhựt là đất ở theo cơ cấu quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt và dự án đầu tư đã được duyệt,” đại diện Ủy ban Nhân dân huyện Bình Chánh cho hay.
Do đó, Ủy ban Nhân dân huyện gặp khó khăn trong việc xử lý vi phạm, thực hiện nội dung kết luận của Thanh tra Sở xây dựng, cũng như làm cơ sở để giải quyết đơn khiếu nại của các hộ dân.
Vì thế, Ủy ban Nhân dân huyện Bình Chánh kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng có trao đổi, thống nhất nội dung và hướng dẫn cụ thể bằng văn bản để Ủy ban Nhân dân huyện Bình Chánh có sơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng.
Thực địa dự án cho thấy, nhiều lô đất vẫn bỏ hoang, bên cạnh nhưng căn nhà xây dựng không theo kiểu mẫu thống nhất. Có căn nhà xây 4 tầng nhưng cũng có căn nhà xây 1 tầng, khoảng lùi không đồng nhất gây mất mỹ quan đô thị.
Bà Nguyễn Thị Xuân, người mua nền đất A13 tại dự án cho biết: “Gia đình tôi vào ở, cất nhà từ năm 2012 nhưng đến nay vẫn mòn mỏi chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc này đã ảnh hưởng đến việc làm hộ khẩu, tạm trú cho con học hành, cũng như các giao dịch làm ăn buôn bán. Bây giờ muốn bán đi cũng không dễ vì không ai mua đất chưa hoàn thiện pháp lý”./.
Tạo môi trường địa ốc lành mạnh
Theo các chuyên gia, giao dịch mua bán nhà ở đã được luật hoá, bị ràng buộc cả về trách nhiệm dân sự lẫn hình sự. Tuy nhiên, thời gian qua, lợi dụng chính sách thông thoáng của nhà nước, nhiều cá nhân, doanh nghiệp đã cố tình thực hiện các giao dịch không minh bạch, chỉ vì chạy theo lợi nhuận đã phớt lờ các quy định pháp luật.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh khuyến cáo các doanh nghiệp thành viên cần tuân thủ pháp luật trong kinh doanh, đầu tư bất động sản, đồng thời nâng cao uy tín, chất lượng dự án, thương hiệu doanh nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Trong khi đó, nhiều khách hàng, vì vụ lợi đã không tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, nhanh chóng “xuống tiền”, đầu tư sinh lời nhưng cuối cùng lâm cảnh “tiền mất, tật mang.”
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh khuyến cáo các doanh nghiệp thành viên cần tuân thủ pháp luật trong kinh doanh, đầu tư bất động sản, đồng thời nâng cao uy tín, chất lượng dự án, thương hiệu doanh nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Bàn về góc độ pháp lý dân sự, Luật sư Trần Bá Thường, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, để hạn chế các tranh chấp dân sự trong mua bán nhà đất, cơ quan quản lý nhà nước cần có hợp đồng mua bán thống nhất theo mẫu chung, thay vì đưa ra mẫu hợp đồng cho các bên tham khảo như quy định hiện nay.
Đối với khách hàng, Luật sư Trần Bá Thường cho rằng, cần kiểm tra uy tín của chủ đầu tư xem có từng bị kiện tụng tranh chấp không, có nhiều dự án đã bàn giao cho khách và hoàn thành xây dựng hay chưa…Bên cạnh đó, cần đến Ủy ban Nhân dân phường, xã nơi có dự án để kiểm tra pháp lý, quy hoạch.
“Trước khi đặt cọc, khách hàng cần đề nghị chủ đầu tư cho xem dự án đã được ngân hàng bảo lãnh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo đủ tài chính thực hiện dự án. Nếu dự án xây dựng hình thành trong tương lai phải trực tiếp xem hệ thống hạ tầng,” Luật sư Trần Bá Thường nêu quan điểm.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư chính vẫn chủ yếu là do bán tài sản hình thành trong tương lai khi nhiều giao dịch diễn ra trong tình trạng “bán lúa non,” chưa đủ pháp lý.
Có hiện tượng nhiều tổ chức, cá nhân mạo danh dự án (dự án “ma,” không có dự án đăng ký, đất cá nhân sở hữu nhưng ủy quyền cho công ty môi giới giao dịch) để đưa ra giao dịch giống như dự án nhà ở.
Các bất động sản chưa đủ điều kiện vẫn là nơi diễn ra nhiều tranh chấp, không những xảy ra ở dự án mới mà còn âm ỉ, chuyển nhượng nhiều lần ở các dự án tồn đọng trước đây bị vướng mắc không triển khai được.
Hướng rủi ro ở các dự án này là dự án không thể triển khai được, bị thu hồi hoặc thường bị chậm về thời gian rất nhiều so với lời giới thiệu “có cánh” của các chủ đầu tư.
Về hình thức, các giao dịch tại giai đoạn này là các giao dịch với văn bản như “văn bản đăng ký,” “cam kết,” “thỏa thuận”… mà khách hàng phải đóng cho chủ đầu tư một khoản tiền.
Có những dự án phải nộp trên 50-70% giá trị bất động sản nhưng lại không rõ ràng về thời hạn để ký chính thức hợp đồng mua bán nhà khi đủ điều kiện giao dịch.
Về phần khách hàng, do tình trạng đầu cơ bất động sản, kiếm lợi nhuận cao, tâm lý “lướt sóng” nên dù các rủi ro nhưng khách hàng vẫn “liều mình” giao dịch. Hoặc có những khách hàng chưa đầu tư vào bất động sản bao giờ, không am hiểu pháp lý và hình thức giao dịch, thông tin về đối tác giao dịch nhưng cũng tham gia.
Đồng quan điểm, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, Sở Công Thương các tỉnh, thành phụ trách lĩnh vực quảng cáo, tổ chức sự kiện, đăng ký hợp đồng, nhưng không kiểm tra, xử lý các trường hợp quảng cáo sai sự thật, không đúng quy định pháp luật, nên các chủ đầu tư không bị xử lý trong việc “thả bẫy” khách hàng.
Nhiều sự kiện giới thiệu sản phẩm dự án có tổ chức bốc chương trình khuyến mại mang tính may rủi (bốc thăm trúng thưởng), tặng quà bằng hiện vật có giá trị cao để lôi kéo khách hàng tham dự, nhưng không đăng ký tại Sở Công Thương.
Bàn về giải pháp hạn chế rủi ro, tranh chấp, đảm bảo quyền lợi người mua nhà, theo Luật sư Trần Đức Phượng, việc phát hiện và xử lý trong lĩnh vực bất động sản của các cấp chính quyền vẫn chưa chủ động, mức xử phạt còn nhẹ, không áp dụng các biện pháp bổ sung như đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản, nên việc vi phạm vẫn ở mức cao.
Vì thế, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, các cấp chính quyền và ban ngành cần đổi mới trong quản lý, có phối hợp liên ngành, thường xuyên để xử lý nghiêm minh những vi phạm pháp luật nhằm tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh.
Đáng chú ý, cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi trong việc thực hiện các thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Bởi lẽ hiện nay việc cấp giấy phép xây dựng chỉ yêu cầu có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, còn nộp tiền hay chưa thì hồ sơ cấp giấy phép không yêu cầu.
Hiện nay, nhiều dự án xây xong và giao cho khách nhưng tính tiền sử dụng đất chưa có. Đây là sự lỏng lẻo trong quy định cấp giấy phép xây dựng, diễn ra ở nhiều địa bàn, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong khi đó, theo đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa đủ các điều kiện như xây xong móng, làm hạ tầng, trồng cây xanh…, nhưng đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với người mua để huy động vốn.
Nếu dự án chậm tiến độ hoặc thâm chí không thể thực hiện, quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng và các tranh chấp sẽ xảy ra, gây bất ổn trật tự xã hội chung.
“Các sai phạm, tùy theo mức độ sẽ bị xử lý hành chính lẫn hình sự. Tuy nhiên, điều trước tiên là người mua cần chuẩn bị cho mình kiến thức pháp luật, chủ động tìm hiểu thông tin pháp lý liên quan để tránh bị đưa vào thế bị động trong các hợp đồng mua bán, đặt cọc… và nhất quyết phải trực tiếp đến dự án để quan sát, tìm hiểu, hạn chế chỉ nghe qua các lời quảng cáo, chào hàng hấp dẫn,” đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh khuyến cáo./.
